'구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법' 인상깊은 문구들

'구만수 박사 3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법' 인상깊은 문구들

 

부동산 시장 가격의 등락의 4가지 요인

(1) 부동산 정책 / (2) 국내외 경제 상황 / (3) 인간의 심리 / (4) 수요와 공급

 

부동산 정책

상승 국면에서 계속적인 상승을 예상하고 자신의 재정 능력 이상으로 과도한 투자를 한 사람이라면 조정국면을 맞이할 경우 견디기 힘든 고난의 시기가 다가오게 되며 투자 손실로 이어질 가능성이 매우 크다.

정부 정책을 무시한 투자 행동은 대가를 톡톡히 치르게 된다.

앞으로도 부동산 시장 정책의 규제와 완화는 끊임없이 반복되리라 본다.

정부에서 펼치는 부동산 정책이 규제를 강화할 때는 침체시장으로 갈 확률이 높고 규제를 완화하고 부양할 때는 부동산 시장이 활황세를 나타낼 확률이 매우 높다. 역사적으로 그랬다.

정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안

정부에서 규제 완화, 경기부양을 위한 정책 : 적극 투자에 동참

정부에서 규제정책 : 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여

* 정부에서 양도소득세를 면제해주는 경우는 인생에 몇 번 오지 않을 부동산 투자 절호의 기회라는 것을 알아두기 바란다.

* 언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만, 가끔은 정부가 이길 때도 있다. 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야한다.

 

 

국내외 경제 상황

자신의 현금성 자산이 휘발되는 것을 막기 위한 능동적 경제활동이 투자

종이화폐는 진정한 돈이 아니다. 그냥 종이에 잉크만 바른 무늬만 돈이다.

주택 가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이다.

어빙피셔의 화폐수량설 교환방정식

MV = PQ (M : 통화량, V : 통화유통속도, P : 물가, Q : 생산량)

V와 Q가 일정하다면 M이 늘면 P도 올라간다.

돈과 화폐의 차이점에 대한 개념을 파악했다는 사실은 이제 경제적으로 자유롭게 살아갈 수 있는 기본적 마인드가 장착됐다는 말과 같다.

통화량의 증가요인 : 금리인하 (저금리), LTV/DTI 규제 완화, 국채 회수, 세금 인하, 지급준비율 인하, 재할인율 인하, 재정지출 확대 양적완화

통화량의 감소요인 : 금리인상 (고금리), LTV/DTI 규제 강화, 국채 발행, 세금 인상, 지급준비율 인상, 재할인율 인상, 재정지출 축소 출구전략

 

 

인간의 심리

가격이 오르면 몰려가서 사고 가격이 내리면 더 떨어질까 겁을 내고 팔지 못해서 초조해한다. 그것이 바로 인간의 심리다.

타조알 노른자가 안 되면 계란 노른자, 그마저도 안 된다면 메추리알 노른자를 고르자.

저렴하다는 이유만으로 좋지 못한 입지에 투자하는 것은 부동산 시장이 침체기에 들어설 경우 영원히 복구하기 힘든 치명적 손실을 불러올 수 있음을 명심하자.

부동산 시장 전체 상황이 어려우면 좋은 부동산도 가격이 오르기 힘들고 시장상황이 좋으면 못난이 부동산도 가격이 오른다.

못난이 부동산을 대세상승기 끝자락에 아직 오르지 않았다는 이유로 (또는 다른 부동산에 비해서 조금 밖에 안 올랐다는 이유로 = 저평가되었다는 말로 둔갑) 투자하지 말 것. 모르면 사지 말자.

인간의 심리는 어리석다. 알면서도 뛰어든다. 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데 과한 욕심이 눈을 멀게 만든다. 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다.

 

 

수요와 공급

투자자 입장에서 투자하고 싶은 지역의 다른 조건이 긍정적이라 하더라도 향후 입주물량이 적체되어 있다면 투자를 실행해서는 안된다.

제 2차 장기주택종합계획에서 권역별 신규주택 수요를 수도권 217200호, 비수도권 172900호로 전망

주택 중 공동주택의 평균비준은 88%

따라서 공동주택의 수요는 수도권 191136호, 비수도권 152152호로 계산됨.

2017년 수도권 인구 25651793명, 비수도권 인구는 26093155명

1911136 / 25651793 = 0.745%

수도권은 인구 대비 0.74%에 해당하는 공동주택이 필요하다는 계산이 나온다.

비수도권은 인구 대비 0.58% 에 해당하는 공동주택 수요가 계산된다.

서울은 매년 약 7만 3천호의 수요가 있는 것으로 계산된다.

* 적정 매도시기를 판단하기 위해서는 해당 지역의 공급량을 반드시 체크하고 매입 여부를 판단해야 한다. (대한민국 전체 평균가격은 올라도 지역적으로는 가격이 동일하게 오르지는 않는다. 올라도 다 같이 오르는 것이 아니다.)

* 강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것

 

 

부동산 시장 분석기법

(1) 정부 정책과 맞서면 안된다.

(2) 경제 공부를 해야 한다.

돈이란 무엇인가에 대한 확실한 철학이 머릿속에 탑재가 돼야 하며 돈과 종이화폐의 구분을 명확하게 할 줄 알고 당신이 보유하고 있는 종이화폐에 대한 미련을 버려야 한다.

(3) 심리적으로 동요하지 말자.

일희일비한다는 것은 자신이 보유하고 있는 물건에 대해 자신이 없고 가치를 정확히 파악하고 있지 못하다는 뜻

보유하고 있는 물건이 장기적으로 미래가치가 있다면 시간이 문제일 뿐 언젠가는 큰 수익으로 당신에게 보답하게 돼있다.

조바심은 금물

(4) 수요가 있는 곳에 공급이 있다는 사실을 명심하라.

누구나 살고 싶어 하고 갖고 싶어 하는 지역과 물건

그런 지역은 항상 수요에 비해서 공급이 부족하다.

공급이 부족한 지역의 물건은 희소가치에 의해 가격이 오를 수 밖에 없다.